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我国现行三大养老服务模式和六大运营模式

发布时间:2018-10-09 17:08


现阶段,我国在以家庭养老为基础,以社区养老为依托,以机构养老为补充的基本养老服务模式下,随着社会资本的广泛参与,不断催生出新的运营模式(床位出租型、房产出售型、租售组合型、金融保险组合型、会员制以及其他6种主要运营模式)。但传统养老依然存在种种弊端,难以克服其养老的房地产化倾向的同时,由于其公益性质,收益空间也大大受到限制。

田园养老作为一种新型养老服务模式,不仅充分利用了农村闲置资源,满足老年市民回归田园的需求,同时也在不断激励着社会资本的参与,成为传统养老之外的又一新归属。

我国现行3大养老服务模式+6大运营模式

一、现行3大养老服务模式

根据“未富先老”、快速老龄化的基本国情,以及中国传统的居住文化的特点,2011年2月,民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》,即“9073”的养老引导方针:90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照料养老,7%的老年人通过购买社区照顾服务养老,3%的老年人入住养老服务机构集中养老。

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二、社会资本参与下的6大养老运营模式

由于国家政策扶持与市场的需求,社会力量介入养老事业的情况不断出现,社会化养老的各种崭新模式也应运而生。从本质而言,养老机构社会化不仅是一种模式,更多的是一种公共管理方式,是政府的战略变革。

在国家提出养老社会化的基本思路的基础上,各地方政府都积极行动,大力推动和积极发展各种社会化养老模式。根据养老方式和盈利方式两个维度,国内的养老项目运营模式可归纳为床位出租型、房产出售型、租售组合型和金融保险组合型等多种类型。其中床位出租型是最常见的类型,房产出售型和租售组合型是近年来养老地产中常见的类型,比较早期的有北京太阳城、北京东方太阳城等;金融、保险组合型的代表企业是泰康之家养老社区,会员制形式做的较大的企业是上海亲和源等。

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床位出租型:

1.以床位出租方式盈利的经营模式;

2.出资主体有公办、民办、公办民营、公助民办等多种;

3.公办养老机构收费较低、补贴多,供不应求,但管理机制不灵活、经济效益低;

4.民办养老机构运营管理比较灵活,服务能够适应一定的要求,但盈利微薄。

房产出售型:

1.以面向市场出售养老住宅产品为主,注重社区环境的打造和养老配套设施的完善;

2.多层住宅、独栋别墅、联排别墅、四合院等形式多样,以满足不同客群需求;

3.具有资金回收快、经营风险小的特点,满足老年人注重投资收益的心理;

4.有时存在后续配套服务不足、管理不完善、持续性不足等问题。

租售组合型:

1.养老公寓及配套设施床位的出租与养老住宅销售相结合的运营方式;

2.实现土地效益和养老产业均衡发展,解决了经营资金和养老持续性不足的问题;

3.用地性质可以是居住、医疗、商业、公建等多种用地性质搭配,开发比较灵活。

金融、保险组合型:

1.主要有以房养老、押金或养老金返还和绑定养老保险等3种方式;

2.目的是运用金融组合手段,促进养老社区产品的租售,为企业发展融资;

3.处于尝试阶段。

会员制:

1.打造医疗保健社区,实行会员制管理模式;

2.通过会员费+管理费获得长期稳定收益,同时依托休闲配套提供养生度假体验;

3.缺点是经营资金大、回收期长,且收费高昂,难以达到高入住率。

其他:

与医疗机构结合、与教育设施结合、与风景旅游相关产业结合,与幼儿园并建,青老共居等模式层出不穷,百花齐放。

三、当前养老运营模式存在的弊端

1.房地产化倾向比较明显,社会资本参与受限制

在上文提到的几种养老运营模式中,房产出售型、租售组合型以及金融、保险组合型具有明显的房地产化性质。而从目前养老地产的开发情况来看,社会资本参与养老事业受到层层制约。一是建设成本高,压缩利润空间。比如养老地产建设方面需要完善的配套设施,如医疗保健中心、老年活动中心以及商业购物中心等。二是开发模式的不规范。养老地产在房地产调控似乎看不到尽头的当下,成为不少房企纷纷涉足的饕餮盛宴。但目前我国有关养老产业的概念十分迷糊,亟待确定养老产业经营模式,并在产权、物业管理等方面作出明确的界定。由于定位不明,现阶段的养老地产只是贴上了不同的标签,以不同形式卖房,并没有躲过卖房的本质。

2.养老企业收益空间小

从目前国内的养老项目来看,定位于高收入客群的项目、主要服务于高龄和生活不能自理者的康复医疗项目,盈利相对较好。周边交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美、床位较多、投资较多、配套完善的项目,盈利也相对较好。但整体而言,因养老机构具有一定的公益性质,能够盈利的较少。

未来养老服务新模式——田园养老

随着城市化的发展,越来越多的城市人渴望返璞归真的乡村生活,乡村休闲养生逐渐兴起。

1.何为田园养老

所谓“田园养老”,就是老年人通过亲近生态环境,享受自然之美,并在和谐的自然和人文环境中实现生理、心理健康的一种积极的养老方式。

2.政策支持

早在16年10月,民政部等11个部门联合发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》,“凡通过整合改造闲置社会资源建成的养老服务设施,符合相关政策条件的,均可依照有关规定享受养老服务建设补贴、运营补贴等资金支持和税费减免、水电气热费用优惠等政策扶持。”

而在今年的中央一号文件中,则提到允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式,重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展。不难看出,这些政策利好对于农民、农村以及社会资本来说,都意味着机会。

3.田园养老的创新模式

房产出售→房产出租(对社会资本而言):

当前乡村田园养老的运作形式大致分为两种:一种是由农户直接与老年游客达成协议,向城市老人出租宅基地,并提供养老服务;另一种由企业与村委会签订整体合作协议,企业自筹资金对整个村庄进行重新规划建设,然后将房屋租给希望到乡村休闲养老的都市老人。由房产出售到房产出租一方面减轻了社会资本的建设成本,同时,随着农村劳动力向城市转移,农村闲置房屋数量逐年增加,田园式养老社区的建造满足了城乡两种市场需求的对接与共赢。

都市→回归自然(对家庭与老人而言):?

田园式养老社区满足老年市民思乡怀旧的诉求,也满足了部分市民举家体验乡野生活的愿望,更是少儿们玩耍的新天地。这种方式把养生养老与休闲度假自然地联结起来,拓宽乡村旅游的产品与市场,可以说是从乡村观光到乡村度假的升级版。

目前,乡村养老的类型根据使用者养老的居所可以分农家乐养老、度假住宅养老两种类型。农家乐养老式由农民自发建设形成的,在农民家中,开放的交往娱乐空间促使老人之间形成一种大家庭的氛围。度假别墅则是由企业整体规划而成,强调私密的生活空间,邻里交往空间较差,住在度假住宅的老人来此大多是为享受当地的自然环境。

典型案例

北京怀柔区渤海镇田仙峪村是个将农村闲置资源变成田园式养老社区的典型样本。

1.资源整合

在对北京市7个区的350名城市老人进行的问卷调查中,86.1%的老人有强烈意愿到农村享受新型的养老方式,在这里开始一段山清水秀、空气清洁、生态环境优美的田园式休闲养老生活。

一边是闲置的农村宅院,一边是对休闲养老的强烈需求,在这样的背景下,怀柔区创新农村工作改革思路,杜绝大拆大建,沟通资源,探索和唤醒农民手中所掌握的“沉睡财富”。该区通过政策集成,引进了有实力、有规模的优质社会资本国奥集团参与建设。既能帮助农民增收致富,壮大农村集体经济,又能细分高端休闲养老市场,缓解城市中心区越来越大的养老压力。

2.村宅改造

这个村子与著名的慕田峪长城相距仅3公里,全村284户668口人。由于村民外出务工、村民个人购置其他房产,且农宅不能上市交易等原因,村里很多房屋只能在村集体成员内部转让,想出租,却难以找到合适的租客。

为了帮村民解决这一难题,区镇政府想到了与社会资本的合作。2014年8月,怀柔区在充分论证的基础上,决定在田仙峪村采取试点。试点工作将农村闲置房屋所有权、使用权、经营权进行分离,建立“农户+合作社+企业”的经营模式。

首先由企业按照一定标准,认定可以进行改造的房屋。村委会把这些房屋的户主组织起来,成立北京田仙峪休闲养老农宅专业合作社,作为组织管理农民并与社会资本开展合作的主体。国奥集团则作为投资和经营的企业,投入资金改造房屋、建设公共配套设施、完善生活服务体系、建立客户准入和退出机制,吸纳本村村民就业。区、镇政府在做好招商引资工作基础上,集成目前各项扶持政策,对试点村在基础设施建设、公共服务配套、简化审批手续等方面给予一定支持,同时监督合作社对社员进行分红,维护农民权益。

第一批试点工作共流转和改造了院落30处,每处都充分体现出乡居韵味。走进改造后的院落内,灶台、地窖、压水机等农村特色的物件可随时使用。房屋内,由企业进行了设计与改造施工,随处可见茶道、戏曲、足球、中医等不同的文化元素。寝室与卫生间干净整洁,做好了防水与保温,兼具农村的简朴与城市的便捷,既有“野味”又有“潮范儿”。

同时,整个社区的配套也进行了整体提升。位于村北头的办公楼,已建起了社区综合服务中心。进入内里,公共食堂、休闲酒吧、餐吧、洗衣房等公共服务设施齐全。两处闲置的宅基地也建设起了卫生服务站,配备了专业的医疗设备和医务人员。

3.社会资本+村民双赢

养老社区一共有30座院落,价格在每年6~9万,120万~150万可长租20年。该养老社区客户定位在中高端群体,已入住的“业主”平均年龄超过55岁,人均年花费6万至12万元不等。自2015年启用以来,已经有十几套院落被长租出去。

田仙峪村的村民也因为这个养老社区受益。据了解,在房屋土地的租金收入上,养老社区流转了30处闲置院落,为拥有这些院子的农民带来近1700万元的收入。为综合服务中心配套和农事活动体验而流转的60亩农用地,每年租金收益在20万元左右。此外,村里的剩余劳动力也能在社区从事保姆、保洁、餐饮等工作。


文章来源:RT电子游戏? 作者:余小茹



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