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康养小镇的开发模式及案例

发布时间:2018-10-10 17:18

近年来,中国人口老龄化逐渐成为热门话题,如何让老年人老有所依也成为一个重要的研究课题。另外,从政策上看,健康中国战略已上升为国家战略,基于此,健康养老模式的探索得以不断深入。当下,中国老年康养产业市场消费需求在5万亿以上,到2030年将达到20万亿元左右。随着康养产业如火如荼的发展,全国不少地方掀起了特色小镇跨界康养产业的热潮。康养特色小镇以“健康”为小镇开发的出发点和归宿点,以健康产业为核心,将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体,形成宜居宜游的特色小镇。

1.? 从政策面看康养小镇的建设背景

2013年以来,国务院先后出台《关于加快发展养老服务业的若干意见》、《关于促进健康服务业发展的若干意见》、《关于促进旅游业改革发展的若干意见》等指导性文件,国家对康养产业的顶层设计形成,康养产业迎来重大战略机遇。

国务院在2016年发布的《“健康中国2030”规划纲要》中指出,应积极促进健康与养老、旅游、互联网、健身休闲、食品融合,催生健康新产业、新业态、新模式;发展基于互联网的健康服务;培育健康文化产业和体育医疗康复产业;制定健康医疗旅游行业标准、规范,打造具有国际竞争力的健康医疗旅游目的地;大力发展中医药健康旅游;打造一批知名品牌和良性循环的健康服务产业集群,扶持一大批中小微企业配套发展。

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2.? 康养小镇设计总体标准

● 选址标准

区位优势:在康养小镇选址中,便利的交通条件是一个非常关键的因素,最好有交通要道可以直通周边大城市。如果小镇周边有发达的交通网络,可达性较强,则更有利于招商引资以及获客。

资源优势:适宜创建发展康养小镇的地区应当有良好的生态环境和气候条件,这是实现健康生活的一个重要基础。在规划康养小镇时应将当地独特的原生资源与市场需求相结合,发展融合不同产业体系的康养小镇。

●?配套设施

康养小镇作为一个完整独立的小镇,配套设施应当能够满足不同人群的需求,因此,日常生活中必需的设施,如医疗卫生、教育等相关的配套设施必需完善。此外,按照定义,康养小镇要以健康产业为核心,将健康、养生、养老、休闲、旅游等多元化功能融为一体。因此,康养小镇中还要根据自身定位配备相应的养护、休闲、旅游等相关设施。

●?产业导入

康养小镇要以健康产业为核心,同时根据当地独特的资源或其他优势发展产业。对于无明显特色资源的小镇,应当进行特色产业植入。

●?运营管理

康养小镇的运营管理关系着小镇是否可以可持续健康发展。运营管理的规划可以从物业服务管理、招商引资及商户服务管理、小镇文化建设管理等方面入手。

3.? 康养小镇开发路径及类型

●?康养小镇开发路径

(1)康养特色小镇的资源导入:景区或景区周边有宗教文化基础,适合作宗教文化型康养小镇开发;有长寿文化基础,倡导食养、药养等健康养生,适合作长寿文化康养小镇开发;有温泉这一核心资源,适合作温泉型康养小镇开发。

(2)无特色资源,进行特色植入:对于无明显特色资源的小镇,要进行康养小镇开发,必须进行特色植入。这种类型一般仅适合长寿文化型、生态养生型,医养结合型或养老小镇型开发。

(3)强化健康主题,进行多元化开发:小镇确定开发类型,就必须强化健康养生养老主题,进行多元化开发。以健康养生、休闲养老度假等健康产业为核心,进行休闲农业、医疗服务、休闲娱乐、养生度假等多功能开发。

(4)小镇整体的运营管理:立足于小镇自身特点,以市场化开发为主导,确定项目的开发主体、开发模式、招商及运营模式等,形成系统化的运营管理流程,推进健康产业链的高效发展,实现小镇的经济效益增长。

●?康养小镇主要类型

(1)文化养生型:深度挖掘项目地独有的宗教、民俗、历史文化,结合市场需求及现代生活方式,运用创意化的手段,打造利于养心的精神层面的旅游产品,使游客在获得文化体验的同时,能够修身养性、回归本心、陶冶情操。例如,依托宗教资源,打造文化度假区,或依托中国传统文化,打造国学体验基地等。

(2)长寿资源养生型:依托长寿文化,大力发展长寿经济,形成食疗养生、山林养生、气候养生等为核心,以养生产品为辅助的健康餐饮、休闲娱乐、养生度假等功能的健康养生养老体系。

(3)中医药膳型:健康食品的开发,可以与休闲农业相结合,通过发展绿色种植业、生态养殖业,开发适宜于特定人群、具有特定保健功能的生态健康食品,同时结合生态观光、农事体验、食品加工体验、餐饮制作体验等活动,推动健康食品产业链的综合发展。

(4)生态养生型:以原生态的生态环境为基础,以健康养生、休闲旅游为发展核心,重点建设养生养老、休闲旅游、生态种植等健康产业,一般分布在生态休闲旅游景区或者自然生态环境较好的区域。

(5)养老型:有一定的环境资源,同时拥有一定经济实力的老年群体,将医疗、气候、生态、康复、休闲等多种元素融入养老产业,发展康复疗养、旅居养老、休闲度假型“候鸟”养老、老年体育、老年教育、老年文化活动等业态,打造集养老居住、养老配套、养老服务为一体的养老度假基地等综合开发项目。

4.? 案例分析:乌镇雅园--学院式养老度假特色小镇

4.1 乌镇雅园项目介绍

乌镇雅园是绿城首创学院式颐乐养生养老典范之作。项目择址江南善水宝地、国家5A级景区--乌镇,系乌镇国际健康生态休闲产业园的主要组成部分。项目占地约650亩,总建筑面积60万方,规划充分结合湖泊等生态资源,围绕白马湖布局中式单层养生别墅、新民国风多层电梯公寓、高层公寓和颐乐学院四种物业形态。

●?区位优势:位置优越,交通便利

项目地处长三角沪苏杭“金三角”区位-乌镇,地理位置极为优越,1小时高速直抵杭州、上海、苏州及周边富饶城市;距沪杭高铁桐乡站约25公里,天南地北快速到达;空中远行更有杭州萧山国际机场、上海虹桥国际机场等多处机场毗邻。立体交通体系,四方便利通达。项目距离西栅景区2000米左右,项目北部为乌镇主干道子夜路,西边是周星驰与文化中国共同开发的西游文化创意产业园,区位优势显著。

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●?独特风格:民国建筑风格

乌镇雅园采用民国建筑风格,合璧中西,融合古今,端庄典雅,沉稳大气,其中的乌镇颐乐学院依照古代书院形制布局,在亭台楼榭间,园林景观掩映成画,自然与建筑巧妙融合。全部绿城精装品质,园区及室内深入考虑人性化宜老设置。

●?功能布局:“一心、一院、四区”

项目以养生养老、健康医疗和休闲度假为三大主题,打造集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、康复中心、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体,形成“一心、一院、四区”的功能布局结构。依托乌镇国际健康生态产业园内医疗公园、国际养老中心、五星级酒店和休闲商业区,实现囊括衣食住行强大的配套体系。社区内150亩大规模颐乐学院,依托五大课程体系和学生会社团活动,创造丰富多彩的全日制学院生活,真正实现“学院式养老”。

●?盈利模式:产权出售+服务提供

乌镇雅园的盈利模式为产权出售与提供服务收取费用相结合的方式。乌镇雅园的产权包括多层、高层公寓和小独栋的70年产权,其中小独栋又分为沿湖和内部两种,面积和价格不同;乌镇雅园对业主提供的服务包括基础物业服务、基础的健康管理服务、颐乐学院相关课程及内部设施使用等,分别收取费用。

4.2乌镇雅园项目借鉴意义

拿地模式

乌镇国际健康生态产业园是一个典型的大体量、多业态养老地产项目。其用地性质包括居住用地、医疗卫生用地、科教文卫用地、商业用地等。绿城在拿地时进行了用地性质分割,避免了大体量地块性质综合引起的问题。此外,绿城在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。因此,乌镇雅园项目拿地模式使地价延期投入及资金周转压力减小,并解决了综合性质大地块拿地的政策障碍问题。借鉴意义为:在项目拿地时可进行用地性质分割以及分期拿地,从而减小资金周转压力并解决政策性障碍。

?配套规模

颐乐学院投资2.5亿,体量达3.5万平米,业主每年学费3000元;乌镇雅园配套医院总建筑规模超7.3万平米,规模大、定位高。借鉴意义为:对于相较于绿城体量较小的开发商进行特色小镇的开发时,在形成项目核心竞争力的配套标准下,供给应结合市场需求,充分考虑配套设施的投入及运营成本,适当控制规模,防止出现目标客户群不足以及运营阶段计划资源无法到位带来的运营风险。

?产品定位

乌镇雅园产品定位为高端养老社区,计划推出公寓5000余套,数量较大。借鉴意义为:在进行开发时,要考虑实际细分市场的消化能力,防止去化缓慢带来的资金周转周期长等问题。因此,应当充分考虑客户群体容量问题,根据项目体量大小,扩充产品定位,放宽准入门槛,使客户群体广泛化。

文章来源:RT电子游戏? 宋书艺



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